نمایندگان در نشست علنی امروز (یكشنبه، 6 تیر ماه) مجلس شورای اسلامی با اصلاحات طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول جهت تامین نظر شورای نگهبان موافقت كردند كه به شرح زیر است:

ماده 2 اصلاح شده طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول عبارت است از: دفاتر اسناد رسمی مكلفند به درخواست طرفین معامله، اسناد مربوط به قراردادهای خصوصی اشخاص از قبیل تعهد به بیع، قولنامه، مبایعه‌نامه و امثال آن را تنظیم و ثبت نمایند. در این صورت باید مبلغ دقیق ثمن مورد توافق طرفین و همچنین شروط مورد نظر آنها اعم از پیش‌بینی اقساط ثمن و زمان پرداخت آن، پیش‌بینی انحلال و فسخ یا اسقاط آن با رعایت مقررات مربوط در سند درج گردد. مأخذ محاسبه عوارض و وجوه قانونی از قبیل حق‌الثبت، حق‌التحریر و هزینه دادرسی تابع حكم مندرج در تبصره (3) ماده (64) قانون مالیات‌های مستقیم مصوب 3/12/1366 با اصلاحات و الحاقات بعدی (ارزش معاملاتی) می‌باشد.

در ماده 3 این طرح آمده است: دلالان معاملات املاك (اعم از مشاوران املاك و بنگاههای معاملات ملكی) مكلفند پس از مذاكره مقدماتی، نسبت به درج پیش نویس قرارداد در سامانه‌ الكترونیك ثبت اسناد اقدام و پیش نویس مذكور را جهت تنظیم سند رسمی به دفاتر اسناد رسمی منعكس نمایند. این امر مانع مراجعه مستقیم مردم به دفاتر اسناد رسمی نیست. چگونگی اتصال به سامانه مذكور و ارتباط دلالان معاملات املاك، مشاوران املاك و بنگاههای معاملات ملكی با دفاتر اسناد رسمی و تقسیم اسناد بین دفاتر مذكور و تعیین تعرفه دلالان معاملات املاك اعم از مشاوران املاك و بنگاههای معاملات ملكی به موجب آئین‌نامه‌ای است كه ظرف مدت سه ماه از تاریخ لازم الاجراء شدن این قانون توسط سازمان ثبت اسناد و املاك كشور با همكاری وزارتخانه‌های صنعت، معدن و تجارت و راه و شهرسازی تهیه می‌شود و پس از تأیید رئیس قوه قضائیه به تصویب هیأت وزیران می‌رسد.

تبصره1 ماده 3 عبارت است از: تعرفه دلالان معاملات املاك اعم از مشاوران املاك و بنگاههای معاملات ملكی باید با رعایت ضوابط و معیارهای زیر تعیین شود:

1- تعرفه براساس ضریبی از ارزش معاملاتی املاك موضوع ماده(64) قانون مالیاتهای مستقیم با اصلاحات و الحاقات بعدی تعیین شود.

2- میانگین سالانه حجم پیش‌نویس قراردادهای به ثبت رسیده موضوع این ماده در هر منطقه جغرافیایی بر تعیین تعرفه به صورت پلكانی نزولی اثرگذار باشد.

3- مبلغ سقف تعرفه دریافتی در هر معامله تعیین شود.

در هرحال قیمت روز مورد معامله در تعیین میزان تعرفه اثرگذار نخواهد بود و دریافت هر مبلغی – حتی با توافق طرفین معامله یا هریك از آنها- تحت هر عنوان از جمله حق‌التحریر یا حق‌الزحمه درج پیش‌نویس قرارداد در سامانه موضوع این ماده ممنوع است و متخلف با حكم شعب سازمان تعزیرات حكومتی به جزای نقدی معادل سه برابر مبلغ دریافتی محكوم می‌شود.

در تبصره 2 این ماده نیز آمده است: در صورتی كه امكان دسترسی دلالان معاملات املاك یا عموم مردم و انجام استعلامات آنی مربوطه و همچنین امكان استفاده از قراردادهای یكسان و نمونه (بدون امكان كاهش یا افزایش شروط قراردادی) در سامانه فوق توسط سازمان فراهم شود، دلالان مذكور یا عموم مردم می‌توانند اعمال حقوقی موضوع ماده (1) این قانون را فقط در قالب قراردادهای یكسان و نمونه مزبور و صرفاً راجع به اموال غیرمنقولی كه مفاد ماده (3) قانون جامع حدنگار (كاداستر) كشور مصوب 12/ 10/ 1393 در آنها اجرائی شده است، در سامانه الكترونیك ثبت اسناد، ثبت كنند.»

جهت رفع ایراد شورای محترم نگهبان، ماده(4) مصوبه به شرح زیر اصلاح شد: « دفاتر اسناد رسمی موظفند هنگام ثبت هرگونه نقل و انتقال راجع به عین (عرصه و اعیان) و یا حق واگذاری محل (حق كسب و پیشه یا سرقفلی یا حقوق ناشی از موقعیت تجاری و اداری) اعم از اینكه توأم با انتقال مالكیت باشد یا جدا از آن، مالیات نقل و انتقال قطعی املاك را به مأخذ ارزش معاملاتی به نرخ پنج‌درصد (5%) و مالیات نقل و انتقال حق واگذاری محل را به مأخذ وجوه دریافتی اعلامی مالك یا صاحب حق در تاریخ انتقال به نرخ دودرصد (2%) محاسبه و نسبت به أخذ آن از ذی‌نفع از طریق سامانه پرداخت الكترونیك اقدام و مشخصات آن را در سامانه ثبت الكترونیك قید نمایند.

تبصره1 ماده 4 نیز عبارت است از: در صورتی كه وجوه دریافتی اعلامی معامله حق واگذاری محل كمتر از بیست و پنج برابر ارزش معاملاتی ملك موضوع ماده (64) قانون مالیات‌های مستقیم باشد، رقم مذكور مأخذ محاسبه مالیات است.

تبصره2 این ماده به شرح زیر اصلاح شد: وزارت امور اقتصادی و دارایی مكلف است میزان ارزش معاملاتی املاك موضوع ماده (64) قانون مالیات‌های مستقیم را به صورت آنی از طریق سامانه ثبت الكترونیك اسناد به دفاتر اسناد رسمی اعلام نماید؛ در غیر این‌صورت سردفتر مجاز به تنظیم و ثبت سند معامله بوده و سردفتر و منتقلٌ‌الیه تعهدی در خصوص مالیات نقل و انتقال ملك ندارند.»

ماده 5 طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول برای تامین نظر شورای نگهبان به این صورت اصلاح شد: سازمان تأمین اجتماعی مكلف است حداكثر ظرف مدت یك‌سال پس از لازم‌الاجراء شدن این قانون، با اتصال به سامانه ثبت الكترونیك اسناد، نسبت به اعلام آنی میزان بدهی شخص واگذار كننده ملك درخصوص ملك مورد معامله، موضوع ماده (37) قانون تأمین اجتماعی مصوب 3/4/1354 با اصلاحات و الحاقات بعدی به‌منظور وصول آن از طریق دفاتر اسناد رسمی اقدام نماید، در غیر این‌صورت سردفتر مكلف است به درخواست متعاملَین، سند رسمی انتقال ملك را تنظیم نماید. در فرض اخیر، منتقلٌ‌الیه و سردفتر هیچ مسؤولیتی در قبال این بدهی ندارند. این امر مانع مراجعه سازمان تأمین اجتماعی به انتقال‌دهنده ملك نیست.

ماده6 طرح فوق الذكر عبارت است از: كلیه دستگاههای اجرائی كه طبق قوانین، نقل و انتقال ملك منوط به اعلام نظر آنها شده است، مكلفند حداكثر ظرف مدت یك سال پس از لازم‌الاجرا شدن این قانون با اتصال به سامانه ثبت الكترونیك اسناد، نسبت به اعلام پاسخ استعلام به صورت آنی اقدام نمایند. عدم ارسال پاسخ استعلام به طریق مذكور به منزله جواز انجام معامله تلقی و سند رسمی انتقال ملك به درخواست متعاملین توسط سردفتر اسناد رسمی تنظیم می‌شود.

جهت رفع ایراد شورای نگهبان در ماده(6) تبصره‌های زیر به ماده مذكور الحاق شد:

تبصره1- مقامات و كاركنان متخلف از حكم این ماده، به مجازات مقرر در بند (د) ماده (9) قانون رسیدگی به تخلفات اداری مصوب 7/ 9/ 1372 با اصلاحات و الحاقات بعدی محكوم می‌شوند.

تبصره2- در مورد نقل و انتقال املاك واقع در پلاك‌های ثبتی اصلی كه مفاد ماده(3) قانون جامع حدنگار(كاداستر) كشور مصوب 12/ 10/ 1393 درآن پلاك اصلی به صورت كامل اجراء نگردیده است، حسب مورد، مهلت اعلام نظر وزارتخانه‌های جهاد كشاورزی یا راه و شهرسازی حداكثر یك ماه است.

ماده 7 این طرح نیز به این صورت اصلاح شد: دفاتر اسناد رسمی موظفند برای دریافت وجوه دولتی و عمومی كه وصول آن طبق مقررات قانونی بر عهده آنها است، حقوق متعلقه را از طریق سامانه الكترونیكی مورد تأیید سازمان به صورت آنی به حساب یا حساب‌هایی كه نزد خزانه داری كل كشورمعین می‌شود واریز نمایند. آیین‌نامه اجرائی این ماده كه ظرف مدت سه‌ماه از تاریخ لازم‌الاجراء‌شدن این قانون به‌وسیله سازمان و با همكاری وزارت امور اقتصادی و دارایی تهیه می‌شود به تصویب هیأت وزیران می‌رسد.

جهت رفع ایرادات شورای محترم نگهبان، ماده(8) مصوبه به شرح زیر اصلاح شد: مراجع قضائی، كمیسیون‌ها، شوراها و سایر مراجع ذی‌صلاحی كه به موجب قوانین برای رسیدگی به امور ابنیه و املاك و اراضی تعیین شده‌اند، مكلفند تصمیمات و آرای قطعی مربوط به ایجاد و سلب هر گونه حق عینی و همچنین آرای قطعی صادره در خصوص تغییر كاربری یا تخریب بنا در مورد هر پلاك ثبتی را با ذكر مختصات جغرافیایی موضوع رأی، از طریق سامانه به صورت آنی به سازمان اعلام نمایند. سازمان موظف است اطلاعات مذكور را آنی در دفتر الكترونیك املاك درج نماید. تخلف از حكم این ماده موجب محكومیت به یكی از مجازاتهای درجه شش موضوع ماده(19) قانون مجازات اسلامی مصوب 1/ 2/ 1392 می‌شود.

تبصره این ماده نیز عبارت است از: چنانچه در نتیجه تخلف از این ماده، خسارتی به دارنده سند رسمی وارد شود، متخلف با رعایت قواعد ضمان قهری مسئول جبران خسارت وارده به زیان دیده است.»

جهت رفع ایرادات شورای محترم نگهبان، ماده(9) مصوبه به شرح زیر اصلاح شد: هر یك از قضات یا ماموران دولتی یا عمومی كه به مفاد اسناد رسمی از جمله موضوع ماده(1) این قانون ترتیب اثر ندهند، به یكی از مجازاتهای درجه شش موضوع ماده(19) قانون مجازات اسلامی مصوب 1/ 2/ 1392 محكوم می شود و چنانچه در اثر تخلف ماموران یا قضات به دارندگان یا ذینفعان اسناد رسمی خسارتی وارد شود، متخلف با رعایت قواعد ضمان قهری مسئول جبران خسارات وارده به زیان دیده است.

جهت رفع ایرادات شورای محترم نگهبان، ماده(10) طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول به شرح زیر اصلاح شد:

سازمان مكلف است با استفاده از بودجه و امكانات موجود خود، ظرف مدت یك‌سال از تاریخ ابلاغ این قانون، سامانه‌ای را جهت ثبت ادعاهای راجع به مالكیت عین و حق انتفاع و حق ارتفاق اموال غیرمنقول و مستندات مربوط به آن كه قبل از راه اندازی سامانه مذكور ایجاد شده و فاقد سند رسمی هستند، ایجاد نماید. مدعیان مذكور مكلفند ظرف مدت دو سال از تاریخ راه‌اندازی سامانه نسبت به درج مستندات و ادعاهای خود در سامانه مذكور و ظرف مدت دو سال از تاریخ درج در سامانه، حسب مورد نسبت به تنظیم سند رسمی یا طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی یا دعوای مرتبط در مراجع قضائی یا طی مراحل قانونی لازم به منظور اخذ سند رسمی مالكیت اقدام و گواهی مربوطه را در سامانه درج نمایند. پس از اقدام متقاضی، مراجع قانونی مربوطه مكلف به صدور گواهی آغاز طی مراحل قانونی می‌باشند. در صورت انقضای مواعد فوق‌الذكر و عدم اقدام مدعیان و دارندگان اسناد مذكور، ادعاها و اسناد تنظیمی فاقد اعتبار قانونی است.

تبصره 1 این ماده عبارت است از: درج ادعاها و مستندات آن در سامانه موضوع این ماده منوط به درج پلاك ثبتی و نقشه دارای مشخصات جغرافیایی (utm) ابنیه، اراضی و املاك موضوع ادعا پس از احراز هویت (از طریق سامانه ثنای قوه قضائیه) می‌باشد. درصورت درج مشخصات جغرافیایی و عدم درج پلاك ثبتی، سازمان موظف است براساس نقشه حاوی مشخصات جغرافیایی، پلاك ثبتی را مشخص كند.

در تبصره 2 این ماده آمده است: چنانچه در خصوص یك پلاك ثبتی، معامله‌ای با اسناد عادی انجام شده و در سامانه موضوع این ماده درج شده باشد، در صورت انجام اقدامات لازم توسط متقاضی در مهلت مذكور، تا زمان تعیین تكلیف دعاوی مطروحه پیرامون این اسناد كه در مواعد مذكور اقامه شده اند و در صورت عدم اقدام در مهلت مقرر، تا انقضای مواعد مذكور در این ماده، امكان تنظیم سند رسمی برای انتقال مِلك مذكور به اشخاص ثالث وجود نخواهد داشت و این موضوع باید در استعلام ثبتی قید گردد. این امر مانع صلح رسمی حقوق احتمالی ذی‌نفع سند عادی مذكور یا شخصی كه در دفتر املاك، مِلك به نام او ثبت شده است، نیست. در این صورت سردفتر مكلف است حسب مورد وجود سند عادی یا رسمی معارض با سند صلح تنظیمی و امكان ابطال آن را به طرفین قراردادِ صلح تفهیم و در قرارداد تنظیمی قید نماید.

تبصره 3 ماده 10 نیز عبارت است از: در خصوص دارندگان سند عادی مشاعی، ذی‌نفع سند مكلف است نام آخرین مالك دارای سند رسمی را نیز در سامانه اعلام نماید. در این صورت با ثبت سند عادی مذكور امكان تنظیم سند رسمی برای انتقال سهم مشاعی مذكور به اشخاص ثالث وجود نخواهد داشت و این امر باید در استعلام ثبتی قید گردد.

در تبصره 4 این ماده آمده است: رسیدگی به ادعا‌های ثبت شده در سامانه كه مشمول قانون تعیین تكلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی مصوب 20/ 9/ 1390 است، به استثنای موارد مذكور در تبصره (5) این ماده، بر اساس قانون مذكور صورت گرفته و پس از انقضای مواعد مذكور در این ماده، تقاضای جدید توسط هیأت‌های حل اختلاف موضوع قانون مذكور پذیرفته نمی‌شود و درخواست‌ها و اسناد ارائه شده فاقد اعتبار قانونی است.

تبصره 5 ماده 10 نیز به این شرح اصلاح شد: بنیاد مسكن انقلاب اسلامی و وزارت جهاد كشاورزی (سازمان امور اراضی) مكلفند حسب مورد در خصوص اراضی و مستحدثات داخل در محدوده طرح هادی روستاها و اراضی زراعی و باغ‌های خارج از محدوده قانونی شهرها، ضمن شناسایی متصرفان املاك مذكور، نسبت به تهیه نقشه دارای مختصات جغرافیایی (utm) اقدام نموده و پس از استعلام از سازمان جنگل‌ها، مراتع و آبخیزداری و سازمان ملی زمین و مسكن مبنی بر عدم تداخل محدوده مورد تصرف با اراضی عمومی، ازجمله ملی، منابع طبیعی، اراضی مستحدث و موات، مراتب را جهت صدور سند مالكیت به سازمان اعلام نمایند. سازمان موظف است نقشه‌های مذكور را در هر پلاك اصلی منضم به اسامی متصرفین قانونی قطعات شناسایی شده، جهت اطلاع مردم در سامانه موضوع این ماده درج و نیز در محل الصاق نماید. در صورتی كه اشخاص ذی نفع، به نقشه مذكور یا متصرفان اعلام شده اعتراض داشته باشند باید ظرف شش ماه از تاریخ بارگذاری، اعتراض خود را در سامانه ثبت نمایند. معترض مكلف است ظرف یك ماه از تاریخ ثبت اعتراض، دادخواست خود را به دادگاه صالح تقدیم و گواهی تقدیم دادخواست را در سامانه درج نماید. در این صورت صدور سند مالكیت، موكول به حكم قطعی دادگاه خواهد بود. در صورتی كه اعتراض در مهلت قانونی واصل نگردد یا معترض، گواهی تقدیم دادخواست را ارائه نكند، اداره ثبت محل، مكلف به صدور سند مالكیت برای متصرف قانونی است.

در تبصره6 این ماده آمده است: وزارت راه و شهرسازی و بنیاد مسكن انقلاب اسلامی مكلفند پس از تخصیص زمین با هدف انتقال با رعایت قوانین و مقررات مربوط به واگذاری زمینهای دولتی و رعایت قرارداد فیمابین دستگاههای موضوع این تبصره و متقاضی تخصیص زمین از جمله متقاضیان آسیب دیده از حوادث طبیعی، ظرف مهلت یكسال از تاریخ انجام كامل تعهدات قراردادی واگذار شونده جهت انجام تكالیف قانونی مذكور در ماده(1) این قانون اقدام نمایند.

تبصره 7 ماده فوق الذكر عبارت است از: شخصی كه با علم به عدم استحقاق رأساً یا توسط دیگری اقدام به درج سند عادی در سامانه موضوع این ماده نماید، به جزای نقدی معادل بیست درصد قیمت روز ملك محكوم خواهد شد. چنانچه در این راستا جرمی از قبیل جعل اسناد یا تبانی برای بردن یا انتقال مال غیر نیز واقع شود، مرتكب علاوه بر جزای نقدی مذكور، به مجازات مقرر برای جرایم ارتكابی نیز محكوم می‌شود.

تبصره 8 ماده 10 عبارت است از: در اجرای تبصره (5) این ماده، صدور سند مالكیت شش دانگ صرفاً برای آن دسته از اراضی كشاورزی كه به استناد تصاویر ماهواره‌ای ویا عكس‌های هوایی، قبل از تصویب قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی كشاورزی و ایجاد قطعات مناسب فنی-اقتصادی مصوب 21/ 11/ 1385 مجمع تشخیص مصلحت نظام در قالب قطعاتی با مساحت‌های كمتر از حد نصاب فنی-اقتصادی موضوع ماده (1) قانون مذكور، مورد بهره‌برداری كشاورزی قرار داشته است، مشروط بر آنكه در حال حاضر فاقد تغییر كاربری غیرمجاز باشند و متقاضی صدور سند، مالك هیچ یك از اراضی كشاورزی مجاور نباشد، بلامانع است. مالیات نقل و انتقال موضوع ماده(59) قانون مالیاتهای مستقیم درخصوص اراضی كشاورزی دارای سند رسمی تفكیكی كه مساحت آنها از حد نصاب فنی- اقتصادی قانون مذكور كمتر است، در صورتی كه به همراه تجمیع با زمین كشاورزی مجاور نباشد، معادل چهار برابر محاسبه می‌شود.

در تبصره 9 این ماده آمده است: چنانچه در سامانه موضوع این ماده در رابطه با واحدی از یك آپارتمان، ادعای مالكیت درج شده و یكی از كمیسیون‌های موضوع مواد (99) و (100) قانون شهرداری‌ها مصوب 11/ 4/ 1334 با اصلاحات و الحاقات بعدی در خصوص آن، رأی به اخذ جریمه صادر یا رأی مذكور به دلیل عدم پرداخت جریمه منجر به صدور رأی تخریب بنا شده باشد؛ حسب مورد، شهرداری‌ها، بخشداری‌ها و دهیاری‌ها مكلفند گواهی پایان كار ساختمان را صادر نمایند ولیكن میزان و علت جریمه قسمت مشترك و جریمه‌های قسمت‌های اختصاصی باید در گواهی پایان كار ذكر شود. سازمان موظف است در سند مالكیت تفكیكی هر واحد، میزان و علت جریمه قسمت‌های اختصاصی و همچنین قسمت‌های مشترك به نسبت مساحت اختصاصی را ذكر نماید. در این صورت، انتقال مالكیت به غیر، صرفاً در صورت پرداخت جریمه ذكر شده در هر سند به قیمت تعدیل شده مطابق نرخ شاخص سالانه بانك مركزی امكانپذیر است. صدور سند مالكیت مانع از اجرای رأی صادره از كمیسیون‌های مذكور و اعمال قوانین و مقررات مرتبط با شهرداری‌ها نمی‌باشد.

علیرضا سلیمی در جریان بررسی این ماده به استناد اصل 138 قانون اساسی اخطار داد و گفت كه تبصره 10 این ماده مغایر شرع و قانون اساسی است. دكتر قالیباف رئیس مجلس شورای اسلامی نیز این اخطار را وارد دانست و گفت كه این تبصره جهت بررسی بیشتر و تامین نظر شورای نگهبان مجدد به كمیسیون ارجاع می‌شود.

تبصره 10 مذكور ارجاعی به كمیسیون قضایی و حقوقی عبارت است از: آیین‌نامه اجرائی این ماده ظرف مدت سه ماه پس از ابلاغ این قانون توسط سازمان ثبت اسناد و املاك كشور تهیه می‌شود و به تصویب رئیس قوه قضائیه می‌رسد.»

جهت رفع ایرادات شورای نگهبان، ماده(11) مصوبه به شرح زیر اصلاح شد: دلالان معاملات املاك (اعم از مشاوران املاك و بنگاههای معاملات ملكی) نمی‌توانند در معاملات موضوع ماده(1) این قانون، مبادرت به تنظیم سند عادی قرارداد نمایند. متخلفان از حكم این ماده، با حكم شعب سازمان تعزیرات حكومتی در مرتبه اوّل علاوه بر استرداد حق دلالی دریافتی و جریمه‌ای معادل سه برابر آن، به تعلیق پروانه كسب به مدت شش ماه و در مرتبه دوم به استرداد حق دلالی دریافتی و جریمه‌ای معادل شش برابر آن و تعلیق پروانه كسب به مدت یك سال و در مرتبه سوم علاوه بر مجازات اخیرالذكر، به ابطال پروانه كسب محكوم می‌شوند.

جهت رفع ایرادات شورای نگهبان در خصوص ماده(13) مصوبه به شرح زیر اصلاح شد: در صورتی‌كه معامله رسمیِ انجام‌شده ابطال شود، شخصی كه بطلان مستند به او باشد، با رعایت قواعد ضمان قهری مسئول جبران خسارات وارده به زیان دیده است. سازمان موظف است در صورت تقاضای طرفین معاملات موضوع ماده(1) این قانون با أخذ حق بیمه از طرفین معامله نقل و انتقال مالكیت، مسؤولیت موضوع این ماده را نزد یكی از شركتهای بیمه، بیمه نماید.

این امر، با رعایت قواعد ضمان قهری مانع مراجعه‌ی حسب مورد شركت بیمه یا زیان دیده به شخصی كه بطلان مستند به اوست، نمی‌باشد. نحوه‌ی تعیین حق بیمه با پیشنهاد مشترك سازمان و بیمه‌ی مركزی جمهوری اسلامی ایران به تصویب رئیس قوه قضائیه می‌رسد.»

ماده 17 حذف شده این طرح جهت تامین نظر شورای نگهبان عبارت است از: آئین نامه اجرائی این قانون ظرف مدت شش ماه توسط سازمان تهیه می‌شود و به تصویب رئیس قوه قضائیه می‌رسد./
خبرگزاری خانه ملت